2010年可謂是實(shí)至名歸的房地產(chǎn)政策“調(diào)控年”,上半年,由“國(guó)十一條”引發(fā)第一輪調(diào)控,“史上較嚴(yán)厲新政”出臺(tái)。下半年,首套房首付上調(diào)、加息等政策陸續(xù)出臺(tái)帶動(dòng)了第二輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。那么,在經(jīng)歷了一年的調(diào)控政策后,房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人房貸政策出現(xiàn)了哪些變化?房貸市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化呢?為此記者采訪了專(zhuān)業(yè)代理機(jī)構(gòu)北京“偉嘉安捷”的專(zhuān)家。
今年以來(lái),房地產(chǎn)貸款方面出臺(tái)的政策列表匯總?cè)缦拢?/p>
那么,這些政策的出臺(tái),究竟對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的購(gòu)買(mǎi)者產(chǎn)生什么樣的影響呢?
變化一:商業(yè)貸款首套房貸款首付較低30%
優(yōu)惠利率調(diào)至八五折
房貸市場(chǎng)政策變化之一,即9月份商業(yè)貸款首套房首付統(tǒng)一調(diào)至30%,之前90平方米首付20%的優(yōu)惠取消。緊接著,各銀行將首套房?jī)?yōu)惠利率不約而同地調(diào)至八五折,彼此“心照不宣”。首套房首付和優(yōu)惠利率折扣的上調(diào),在很大程度上抑制了首次置業(yè)人群的購(gòu)房需求。
而公積金貸款在首套房貸款政策上,并沒(méi)有一刀切的從緊,仍然以90平方米為界,實(shí)行差別化的信貸政策,即首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下較低可首付20%,90平方米以上較低首付30%。
變化二:商業(yè)貸款二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策
首付50%、利率上浮1.1倍
2010年房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)又一出鏡率極高的詞即“認(rèn)房又認(rèn)貸”,二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”細(xì)則于今年7月份進(jìn)入正式實(shí)操階段。對(duì)于借款人購(gòu)房時(shí)查出名下現(xiàn)有全款購(gòu)買(mǎi)的房屋,在未出售的情況下,再貸款購(gòu)房仍會(huì)被認(rèn)定為第二套房;對(duì)于借款人之前曾貸款購(gòu)房,即使是貸款購(gòu)置的房產(chǎn)已結(jié)清出售,再貸款時(shí)還是會(huì)被認(rèn)定為第二套房。根據(jù)二套房政策,如果是被認(rèn)定為第二套房的購(gòu)房者,那么再貸款時(shí)一律按照首付50%、利率上浮1.1倍來(lái)執(zhí)行。二套房貸款的從嚴(yán),對(duì)于投機(jī)投資型人群給予有利打壓。
變化三:公積金二套房限定人均面積標(biāo)準(zhǔn)
限制購(gòu)買(mǎi)高檔住宅 利率上浮1.1倍
一向以政策優(yōu)惠吸引借款人的公積金貸款也變得更為嚴(yán)厲,11月底北京市新出臺(tái)的公積金政策規(guī)定,公積金二套房貸款發(fā)放對(duì)象僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于28.81平方米的繳存家庭,同時(shí)貸款利率為同期首套住房個(gè)人貸款利率的1.1倍。同時(shí),公積金對(duì)二套房購(gòu)買(mǎi)高檔住宅停發(fā)貸款。
專(zhuān)業(yè)人士發(fā)現(xiàn),公積金設(shè)置了28.81平方米的門(mén)檻,從實(shí)際操作來(lái)看,對(duì)于單身已有住房的借款人來(lái)說(shuō)更為不利,人均28.81 平方米的標(biāo)準(zhǔn)使得這部分人群無(wú)論是再次換房還是組建家庭再購(gòu)房,都將很難再使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房。
此外,實(shí)際操作中根據(jù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),借款人將家庭名下唯一一套住房賣(mài)掉使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí),無(wú)論其之前是貸款還是全款,只要賣(mài)掉的房屋面積超出人均居住面積28.81 平方米,也將無(wú)法使用公積金貸款,堪稱(chēng)史上較嚴(yán)公積金貸款政策。
變化四:三套房貸款的商業(yè)貸款、公積金貸款均停貸
在三套房貸款上,商業(yè)貸款和公積金沒(méi)有像首套、二套房貸款那樣“各行其是”,而是在貸款步調(diào)上達(dá)成一致,對(duì)第三套房嚴(yán)禁發(fā)放貸款。同時(shí),嚴(yán)格按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),如果借款人名下有過(guò)兩套全款住房且未出售,或是借款人名下有過(guò)兩次貸款紀(jì)錄的情況,無(wú)論貸款是否結(jié)清,房產(chǎn)是否出售,都無(wú)法使用商業(yè)貸款或是公積金貸款再購(gòu)房。三套房的停貸直指投資投機(jī)型人群,使得宏觀調(diào)控政策從真正意義上能夠保障中低收入家庭買(mǎi)房,對(duì)平抑北京過(guò)高的房?jī)r(jià)走勢(shì)較為有利。 |